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IVA en viviendas nuevas: requisitos y plazos de la exención
La Ley N.º 21.850 establece una opción transitoria para eximir de IVA determinadas ventas de viviendas nuevas. La medida comienza el 1 de diciembre de 2026, dura un año y se ejerce por el vendedor.
No cubre viviendas usadas ni cualquier compraventa inmobiliaria. La aplicación depende de la primera venta, el destino habitacional, la recepción final, la escritura pública y la ausencia de relación entre las partes.
Qué contempla la exención transitoria
El vendedor puede optar, por una única vez respecto de la operación comprendida, por no recargar IVA en la venta de una vivienda nueva que cumpla los requisitos. Desde la vigencia debe emitir la documentación tributaria exenta correspondiente.
La exención también puede incluir bodegas y estacionamientos cuando se venden conjuntamente con la vivienda. El comprador puede ser una persona natural o jurídica.
La medida preserva para el vendedor el crédito fiscal asociado a la compra, construcción o comercialización. También contempla reglas para el remanente y excluye estas ventas del cálculo de proporcionalidad del IVA en los términos informados por el SII.
Qué viviendas y operaciones pueden estar comprendidas
La operación debe cumplir copulativamente condiciones como las siguientes:
- Tratarse de una vivienda nueva con destino habitacional.
- Corresponder a su primera venta.
- No celebrarse entre partes relacionadas.
- Constar en escritura pública.
- Contar con recepción final definitiva municipal a la fecha de publicación de la ley.
- Cumplir las demás instrucciones de documentación y declaración.
Una promesa de compraventa no sustituye la escritura pública ni acredita por sí sola que la venta quede exenta.
Fechas relevantes
| Hito | Efecto que debe revisarse |
|---|---|
| 22 de abril de 2026 | Inicio del período especial para ciertas operaciones anteriores a la vigencia. |
| 17 de octubre de 2026 | Publicación de la Ley N.º 21.850; la recepción final debía existir a esta fecha. |
| 1 de diciembre de 2026 | Comienza a regir la opción de exención. |
| Un año desde la vigencia | Duración de la ventana transitoria. |
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La fecha relevante de una operación puede depender de su escritura y de cómo se materializó la venta. Por eso se debe revisar la secuencia documental, no solo la reserva o la promesa.
Operaciones celebradas antes de la vigencia
Las ventas realizadas entre el 22 de abril de 2026 y la entrada en vigencia pueden quedar comprendidas si cumplen las condiciones. En esos casos, el vendedor que ejerza la opción debe restituir el IVA al comprador y luego solicitar su devolución al SII, acreditando esa restitución.
El procedimiento no implica necesariamente anular todos los documentos ya emitidos ni rectificar declaraciones. Si el comprador era contribuyente de IVA y utilizó el crédito fiscal de la adquisición, su situación debe corregirse conforme a las instrucciones aplicables.
No existe devolución automática al comprador. Se requiere la actuación del vendedor y el cumplimiento del procedimiento legal.
Exención de IVA y precio pactado
Que una operación quede exenta no significa que el precio final baje automáticamente en 19%. El efecto económico depende del contrato, de si el precio se pactó neto o total, del tratamiento del crédito fiscal del vendedor y de las obligaciones de restitución.
Comprador y vendedor deben revisar promesa, escritura, cláusulas de precio, facturación y comunicaciones comerciales. El análisis tributario no reemplaza la interpretación contractual.
Ruta del vendedor
- Confirmar que el inmueble y la venta cumplen los requisitos.
- Verificar recepción final, primera venta y partes relacionadas.
- Revisar la fecha de la operación.
- Definir si ejercerá la opción.
- Emitir la documentación correspondiente o ejecutar la restitución si la venta fue anterior.
- Conservar respaldo del crédito fiscal y de la devolución solicitada.
Ruta del comprador
- Revisar que se trata de una vivienda nueva y primera venta.
- Identificar cómo se pactó el precio.
- Verificar escritura, recepción final y documentos tributarios.
- Si la compra fue anterior, exigir respaldo de la restitución acordada.
- Corregir el crédito fiscal si lo utilizó y corresponde hacerlo.
En Justo Proceso revisamos conjuntamente los efectos tributarios y contractuales. Conoce nuestra asesoría en derecho tributario.
Preguntas frecuentes sobre IVA en viviendas nuevas
Respuestas generales basadas en la normativa vigente. La aplicación concreta depende de cada antecedente.
¿La exención incluye viviendas usadas?
No. Se refiere a viviendas nuevas y a su primera venta.
¿Quién decide acogerse?
El vendedor ejerce la opción, sujeto al cumplimiento de los requisitos.
¿Una promesa de compraventa es suficiente?
No. La venta debe constar en escritura pública y cumplir las demás condiciones.
¿Comprar antes del 1 de diciembre genera devolución automática?
No. Para operaciones comprendidas desde el 22 de abril, el vendedor debe restituir el IVA y solicitar luego la devolución al SII con respaldo.
¿La vivienda debe tener recepción final?
Sí. La información oficial exige recepción final definitiva municipal a la fecha de publicación de la ley.
¿La exención reduce el precio en 19%?
No necesariamente. El efecto depende de cómo se pactó el precio y de la estructura contractual y tributaria de la operación.
¿Incluye estacionamiento y bodega?
Puede incluirlos cuando se venden conjuntamente con la vivienda y se cumplen las condiciones. Solicitar evaluación.
